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Porque um imóvel é tão caro em Rio Branco

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Roberto Feres

Se você perguntar para qualquer economista porque um imóvel é muito mais caro no Acre que em outras cidades do país, a resposta será que, proporcionalmente a outros locais, aqui há mais gente comprando que proprietários interessados em vender.

Quando a pergunta é feita a um agente imobiliário ou da construção civil, pode esperar razões como o preço dos materiais, a distância dos fornecedores e as dificuldades de frete.

Como eu não sou nem economista, nem opero no ramo imobiliário, vou só te trazer mais algumas informações relevantes nesta discussão.

Valorização ou especulação?

Mesmo não sendo um economista, me parece bem claro que um terreno pode se valorizar de duas maneiras: pelo investimento realizado pelo proprietário ou pelo investimento realizado pela cidade. Ter imóveis de reserva aguardando que a urbanização chegue até eles está mais próximo da especulação que do conceito de valor.

Por esse motivo que a tributação de IPTU costuma ser dez vezes maior para terrenos vagos que para aqueles construídos.

Imóvel é um bom investimento?

Fomos todos criados ouvindo chavões do tipo: “sonho da casa própria”, “quem casa, quer casa”, “morar de aluguel é jogar dinheiro fora”, “imóvel a gente nunca não vende, só compra”…

Mas, qual uma boa conta para saber se o patrimônio na forma de um terreno ou construção vale mesmo a pena?

Se você aplicar R$ 100 mil na Caderneta de Poupança, receberá todos os meses R$ 500,00, ou seja,0,5% do valor investido. Então, um imóvel que consegue ser vendido por R$ 100 mil precisa gerar uma renda mensal de pelo menos R$ 500,00, descontados os custos de manutenção, taxas, impostos, comissão e, principalmente, eventual tempo vazio. Senão está dando prejuízo.

É muito comum vermos residências que conseguiriam ser vendidas por mais de R$ 500 mil sendo alugadas por R$ 1.500,00 (0,3%) ou menos, o que está longe de ser o ganho real do proprietário.

A documentação é importante

Outra coisa bastante comum, em Rio Branco, é o fato da documentação dos imóveis nem sempre estar completa para se conseguir financiar a venda. A cidade tem uma história de ocupações informais, loteamentos clandestinos e construções que não passaram pela aprovação da prefeitura.

A quantidade de imóveis que conseguem reunir todos os documentos de registro, até o Habite-se, é ainda muito pequena no total da cidade. Vale para alguns loteamentos recentes, conjuntos habitacionais e prédios de apartamentos. Imóveis em regiões de comércio, mais valorizadas, costumam correr atrás da documentação quando aparece uma boa oportunidade de venda, a um custo exorbitante.

Por esse motivo que é muito comum vermos excelentes residências serem vendidas a vista a preço de banana e outras, nem tão boas, por valores bem maiores, financiadas.

Nesse caso, assim como nos loteamentos financiados pelas próprias construtoras, o que o comprador está olhando não é o valor final, mas se a prestação cabe no seu bolso.

Financiamento

O crédito imobiliário tem sido um fator preponderante para que novos investimentos sejam produzidos. Isso é inegável. O papel do Sistema Financeiro da Habitação, desde que foi criado há 55 anos, permitiu que uma enorme quantidade de recursos fossem destinados a melhorar as condições de vida nas nossas cidades.

E cada vez parece haver mais recursos disponíveis no SFH e a possibilidade de financiamento pode interferir muito no valor dos imóveis quando a oferta de bens efetivamente financiáveis é baixa em relação à demanda.

E, com o passar do tempo, o SFH tem permitido a aquisição de casas e apartamentos cada vez mais caros.

Como exemplo, logo após o Plano Real o valor teto para financiamento era de R$ 140 mil. Hoje é de R$ 1,5 milhões. No mesmo período o índice que mede o custo da construção (INCC) subiu a metade disso.

A cada salto no valor teto, os imóveis à venda sobem imediatamente de preço. Como se produz apenas o suficiente para o público que pode pagar, a prestação fica cada vez maior.

Regularização Fundiária

A irregularidade fundiária é, na minha opinião, o vilão do mercado formal de imóveis em Rio Branco. Há algumas tentativas do poder público para documentar uma parcela dos terrenos de periferia, principalmente os originados nas ocupações irregulares.

Mas isso não tem chegado à grande massa dos imóveis da cidade e, principalmente, à consciência da população em geral, que constrói sem projeto nem licença. Que não se preocupa em registrar a documentação do seu patrimônio. Reclama-se que a burocracia urbanística é imensa e os custos cartoriais são enormes e, algumas vezes, proibitivos.

É certo que o alto preço dos materiais de construção e a logística para fazê-los chegar ao Acre são boas desculpas. O que não dá é para ignorarmos os demais fatos e continuarmos eternamente sem os enfrentar


Roberto Feres escreve às terças-feiras.

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Destaque 3

Alíquota máxima do Imposto de Renda pode ser reduzida para de 27% para 25%, avalia governo

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O presidente Jair Bolsonaro afirmou hoje (17) que o governo vai trabalhar por uma reforma tributária mexendo apenas em impostos federais, com perspectiva de redução da carga tributária ao longo dos anos. Uma das mudanças seria a redução da alíquota máxima do imposto de renda (IR) para 25%. Atualmente, pessoas físicas pagam até 27,5% e pessoas jurídicas, como empresas, pagam até 34% de IR. Outra ideia do governo é unificar impostos e contribuições federais, como PIS, Cofins, IPI e IOF, em um imposto único.

“O que nós queremos fazer, conforme explanação do Marcos Cintra, no dia de ontem, na reunião de ministros, é mexer só com os tributos federais. Uma tabela de imposto de renda de, no máximo, 25%, e dar uma adequada. E nós queremos, segundo o próprio Onyx Lorenzoni falou, no dia de ontem, na reunião, nós queremos, ano a ano, ir reduzindo nossa carga tributária”, afirmou o presidente em entrevista a jornalistas logo após participar da cúpula do Mercosul, em Santa Fé, na Argentina.

O Brasil assumiu a presidência pro-tempore do bloco pelos próximos seis meses. Durante seu discurso na cúpula, Bolsonaro afirmou que pretende trabalhar pela redução de tarifas e ampliação de acordos comerciais. O presidente retorna ainda na tarde desta quarta-feira para Brasília.

Ainda na entrevista, Bolsonaro disse que esta semana devem ser anunciadas novas regras para saques de contas do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). “É uma pequena injeção na economia e é bem-vindo isso daí, porque começa a economia, segundo os especialistas, a dar sinais de recuperação”, disse.

Perguntado sobre a possibilidade do Senado reincluir estados e municípios na reforma da Previdência, o presidente ponderou que isso deveria ser feito em um projeto paralelo, para evitar que o texto tenha retornar à Câmara dos Deputados.

“Eu acho que não é o caso de mexer nessa proposta, porque ela voltaria para a Câmara. Pode ser uma PEC paralela, é outra história para ser discutida”, disse

Embaixador nos EUA

Bolsonaro voltou a comentar sobre a eventual indicação de seu filho, o deputado federal Eduardo Bolsonaro (PSL-SP), para o cargo de embaixador do Brasil nos Estados Unidos. Segundo ele, consultas preliminares serão feitas ao governo norte-americano e o presidente Donald Trump deve dar o seu aval. “Tenho certeza que ele dará o sinal positivo”, disse.

Na coletiva com chanceleres do Mercosul, o ministro das Relações Exteriores, Ernesto Araújo, elogiou Eduardo Bolsonaro e disse que ele pode ajudar a alavancar projetos entre o Brasil e Estados Unidos.

“É uma pessoa com grande capacidade de articulação política, ajudaria muito os projetos que temos com Estados Unidos. A perspectiva agora dependeria, sobretudo, claro, da aprovação pelo Senado, mas me parece que seria um excelente nome”, disse.

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Destaque 3

Governo avalia acabar com saque automático do FGTS nas demissões sem justa causa

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O governo avalia acabar com saque automático do FGTS nas demissões sem justa causa, segundo fontes a par das discussões. A ideia é permitir o saque controlado, uma vez por ano, na data de aniversário dos cotistas. Em contrapartida, o governo estuda melhorar a rentabilidade do Fundo. Hoje, a rentabillidade dos recursos é de 3% ao ano, mais a Taxa Referencial (TR) que está zerada.

Outra ideia é dar uma nova destinação à multa de 40% paga pelos empregadores nas demissões sem justa causa. Os recursos poderiam ser transferidos para um fundo público com objetivo de ajudar a formar uma poupança, que poderia ser utilizada na aposentadoria.

As duas medidas, ao lado da liberação dos recursos das contas ativas do FGTS, fazem parte de um pacote de ações que o governo classifica como estruturantes. Para implementá-las será preciso alterar a Lei 8.036/1990 que trata do FGTS. A ideia era anunciá-las nesta quinta-feira, mas há dúvidas se o pacote estará pronto para ser divulgado.

– Será um pacote mais estruturante e não a simples liberação do dinheiro – disse uma fonte a par do assunto.

Chamado Plano Estratégico do FGTS, as medidas começaram a ser discutidas pela equipe econômica no fim do ano. A autorização do saque das contas ativas e inativas virou uma medida emergencial para estimular a economia neste ano, uma ofensiva pós-aprovação da reforma da Previdência, que tem efeitos positivos no longo prazo.

O FGTS foi criado em 1966 e é considerado um direito dos trabalhadores que está previsto na Constituição. Ele foi criado justamente para compensar estabilidade a que trabalhador da iniciativa privada tinha direito quando completava mais de 10 anos de serviço na mesma empresa. A ideia era assegurar uma proteção financeira ao trabalhador.

Com a criação do FGTS, as empresas passaram a pagar, mensalmente, o equivalente a 8% do valor do salário do trabalhador para a conta de cada empregado no Fundo. Os servidores públicos, que têm estabilidade, não têm FGTS.

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