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Porque um imóvel é tão caro em Rio Branco

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Roberto Feres

Se você perguntar para qualquer economista porque um imóvel é muito mais caro no Acre que em outras cidades do país, a resposta será que, proporcionalmente a outros locais, aqui há mais gente comprando que proprietários interessados em vender.

Quando a pergunta é feita a um agente imobiliário ou da construção civil, pode esperar razões como o preço dos materiais, a distância dos fornecedores e as dificuldades de frete.

Como eu não sou nem economista, nem opero no ramo imobiliário, vou só te trazer mais algumas informações relevantes nesta discussão.

Valorização ou especulação?

Mesmo não sendo um economista, me parece bem claro que um terreno pode se valorizar de duas maneiras: pelo investimento realizado pelo proprietário ou pelo investimento realizado pela cidade. Ter imóveis de reserva aguardando que a urbanização chegue até eles está mais próximo da especulação que do conceito de valor.

Por esse motivo que a tributação de IPTU costuma ser dez vezes maior para terrenos vagos que para aqueles construídos.

Imóvel é um bom investimento?

Fomos todos criados ouvindo chavões do tipo: “sonho da casa própria”, “quem casa, quer casa”, “morar de aluguel é jogar dinheiro fora”, “imóvel a gente nunca não vende, só compra”…

Mas, qual uma boa conta para saber se o patrimônio na forma de um terreno ou construção vale mesmo a pena?

Se você aplicar R$ 100 mil na Caderneta de Poupança, receberá todos os meses R$ 500,00, ou seja,0,5% do valor investido. Então, um imóvel que consegue ser vendido por R$ 100 mil precisa gerar uma renda mensal de pelo menos R$ 500,00, descontados os custos de manutenção, taxas, impostos, comissão e, principalmente, eventual tempo vazio. Senão está dando prejuízo.

É muito comum vermos residências que conseguiriam ser vendidas por mais de R$ 500 mil sendo alugadas por R$ 1.500,00 (0,3%) ou menos, o que está longe de ser o ganho real do proprietário.

A documentação é importante

Outra coisa bastante comum, em Rio Branco, é o fato da documentação dos imóveis nem sempre estar completa para se conseguir financiar a venda. A cidade tem uma história de ocupações informais, loteamentos clandestinos e construções que não passaram pela aprovação da prefeitura.

A quantidade de imóveis que conseguem reunir todos os documentos de registro, até o Habite-se, é ainda muito pequena no total da cidade. Vale para alguns loteamentos recentes, conjuntos habitacionais e prédios de apartamentos. Imóveis em regiões de comércio, mais valorizadas, costumam correr atrás da documentação quando aparece uma boa oportunidade de venda, a um custo exorbitante.

Por esse motivo que é muito comum vermos excelentes residências serem vendidas a vista a preço de banana e outras, nem tão boas, por valores bem maiores, financiadas.

Nesse caso, assim como nos loteamentos financiados pelas próprias construtoras, o que o comprador está olhando não é o valor final, mas se a prestação cabe no seu bolso.

Financiamento

O crédito imobiliário tem sido um fator preponderante para que novos investimentos sejam produzidos. Isso é inegável. O papel do Sistema Financeiro da Habitação, desde que foi criado há 55 anos, permitiu que uma enorme quantidade de recursos fossem destinados a melhorar as condições de vida nas nossas cidades.

E cada vez parece haver mais recursos disponíveis no SFH e a possibilidade de financiamento pode interferir muito no valor dos imóveis quando a oferta de bens efetivamente financiáveis é baixa em relação à demanda.

E, com o passar do tempo, o SFH tem permitido a aquisição de casas e apartamentos cada vez mais caros.

Como exemplo, logo após o Plano Real o valor teto para financiamento era de R$ 140 mil. Hoje é de R$ 1,5 milhões. No mesmo período o índice que mede o custo da construção (INCC) subiu a metade disso.

A cada salto no valor teto, os imóveis à venda sobem imediatamente de preço. Como se produz apenas o suficiente para o público que pode pagar, a prestação fica cada vez maior.

Regularização Fundiária

A irregularidade fundiária é, na minha opinião, o vilão do mercado formal de imóveis em Rio Branco. Há algumas tentativas do poder público para documentar uma parcela dos terrenos de periferia, principalmente os originados nas ocupações irregulares.

Mas isso não tem chegado à grande massa dos imóveis da cidade e, principalmente, à consciência da população em geral, que constrói sem projeto nem licença. Que não se preocupa em registrar a documentação do seu patrimônio. Reclama-se que a burocracia urbanística é imensa e os custos cartoriais são enormes e, algumas vezes, proibitivos.

É certo que o alto preço dos materiais de construção e a logística para fazê-los chegar ao Acre são boas desculpas. O que não dá é para ignorarmos os demais fatos e continuarmos eternamente sem os enfrentar


Roberto Feres escreve às terças-feiras.

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Destaque 6

Acre é o terceiro estado com a maior taxa de desemprego no país

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Dados divulgados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) nesta quinta-feira, 16, apontam que o desemprego cresceu em 14 das 27 unidades da federação no 1º trimestre. Nesta pesquisa, o Acre aparece como o terceiro estado que apresentou maior taxa de desemprego no país, com 18,0%.

O Acre só ficou atrás do Amapá (20,2%) e da Bahia (18,3%). Em comparação com o 4º trimestre, as maiores variações foram registradas, também, no Acre, com 4,9 pontos percentuais (p.p.).O desemprego no trimestre encerrado em março é o maior desde o trimestre terminado em maio de 2018.

Já a menores taxas foram registradas em Santa Catarina (7,2%), Rio Grande do Sul (8,0%) e Paraná e Rondônia (ambos com 8,9%). Nos demais estados, houve estabilidade.

Menos 317 postos de emprego

No mês passado, o Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged) divulgou que o Acre registrou queda na geração de empregos formais no mês de março de 2019. O estado perdeu 317 postos de emprego formal no final do primeiro trimestre do ano, com 1.858 admissões contra 2.175 demissões.

Segundo a pesquisa, o setor de comércio foi o que mais puxou essa perda, com 292 postos a menos no mês avaliado. Rio Branco foi a que mais perdeu postos formais de emprego, com 220 vagas a menos. Tarauacá também teve um saldo negativo de 16 postos e Sena Madureira com cinco vagas a menos. Já Cruzeiro do Sul apresentou um saldo positivo de 11 novos postos de emprego.

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Destaque 2

Ranking da indústria põe o Acre como menos dinâmico da economia brasileira

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O primeiro Índice FIEC de Inovação dos Estados traz o Acre como o Estado menos inovador do Brasil. Além de ser o último no ranking geral, o Acre amarga a 24ª posição no Índice de Capacidades e a 27ª posição no Índice de Resultados, consolidando o já antigo status de Estado menos dinâmico da economia brasileira.

O Indíce FIEC de Inovação dos Estados está sendo construído pela Federação das Indústrias do Estado do Ceará (FIEC), vinculada à Confederação Nacional das Indústrias (CNI). O Índice FIEC de Inovação dos Estados é dividido em duas áreas, Capacidades e Resultados, as quais avaliam tanto o ecossistema de inovação quanto a inovação em si. Os dados foram divulgados nesta segunda-feira (13).

O conjunto de indicadores que formam o Índice representam os aspectos e as capacidades essenciais para o desenvolvimento dos estados brasileiros, de modo que esses, quando postos em conjunto, constroem a base para o crescimento da competitividade e produtividade estadual.

Muito ao contrário do Acre, São Paulo é o primeiro do ranking, líder em Investimento Público em Ciência e Tecnologia e Competitividade Global em Setores Tecnológicos. Mais ainda, SP está entre os quatro primeiros colocados em todos os indicadores analisados.

Os dados são públicos e o espaço para manifestações acerca de seu conteúdo estão aqui assegurados.

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