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Porque um imóvel é tão caro em Rio Branco

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Roberto Feres

Se você perguntar para qualquer economista porque um imóvel é muito mais caro no Acre que em outras cidades do país, a resposta será que, proporcionalmente a outros locais, aqui há mais gente comprando que proprietários interessados em vender.

Quando a pergunta é feita a um agente imobiliário ou da construção civil, pode esperar razões como o preço dos materiais, a distância dos fornecedores e as dificuldades de frete.

Como eu não sou nem economista, nem opero no ramo imobiliário, vou só te trazer mais algumas informações relevantes nesta discussão.

Valorização ou especulação?

Mesmo não sendo um economista, me parece bem claro que um terreno pode se valorizar de duas maneiras: pelo investimento realizado pelo proprietário ou pelo investimento realizado pela cidade. Ter imóveis de reserva aguardando que a urbanização chegue até eles está mais próximo da especulação que do conceito de valor.

Por esse motivo que a tributação de IPTU costuma ser dez vezes maior para terrenos vagos que para aqueles construídos.

Imóvel é um bom investimento?

Fomos todos criados ouvindo chavões do tipo: “sonho da casa própria”, “quem casa, quer casa”, “morar de aluguel é jogar dinheiro fora”, “imóvel a gente nunca não vende, só compra”…

Mas, qual uma boa conta para saber se o patrimônio na forma de um terreno ou construção vale mesmo a pena?

Se você aplicar R$ 100 mil na Caderneta de Poupança, receberá todos os meses R$ 500,00, ou seja,0,5% do valor investido. Então, um imóvel que consegue ser vendido por R$ 100 mil precisa gerar uma renda mensal de pelo menos R$ 500,00, descontados os custos de manutenção, taxas, impostos, comissão e, principalmente, eventual tempo vazio. Senão está dando prejuízo.

É muito comum vermos residências que conseguiriam ser vendidas por mais de R$ 500 mil sendo alugadas por R$ 1.500,00 (0,3%) ou menos, o que está longe de ser o ganho real do proprietário.

A documentação é importante

Outra coisa bastante comum, em Rio Branco, é o fato da documentação dos imóveis nem sempre estar completa para se conseguir financiar a venda. A cidade tem uma história de ocupações informais, loteamentos clandestinos e construções que não passaram pela aprovação da prefeitura.

A quantidade de imóveis que conseguem reunir todos os documentos de registro, até o Habite-se, é ainda muito pequena no total da cidade. Vale para alguns loteamentos recentes, conjuntos habitacionais e prédios de apartamentos. Imóveis em regiões de comércio, mais valorizadas, costumam correr atrás da documentação quando aparece uma boa oportunidade de venda, a um custo exorbitante.

Por esse motivo que é muito comum vermos excelentes residências serem vendidas a vista a preço de banana e outras, nem tão boas, por valores bem maiores, financiadas.

Nesse caso, assim como nos loteamentos financiados pelas próprias construtoras, o que o comprador está olhando não é o valor final, mas se a prestação cabe no seu bolso.

Financiamento

O crédito imobiliário tem sido um fator preponderante para que novos investimentos sejam produzidos. Isso é inegável. O papel do Sistema Financeiro da Habitação, desde que foi criado há 55 anos, permitiu que uma enorme quantidade de recursos fossem destinados a melhorar as condições de vida nas nossas cidades.

E cada vez parece haver mais recursos disponíveis no SFH e a possibilidade de financiamento pode interferir muito no valor dos imóveis quando a oferta de bens efetivamente financiáveis é baixa em relação à demanda.

E, com o passar do tempo, o SFH tem permitido a aquisição de casas e apartamentos cada vez mais caros.

Como exemplo, logo após o Plano Real o valor teto para financiamento era de R$ 140 mil. Hoje é de R$ 1,5 milhões. No mesmo período o índice que mede o custo da construção (INCC) subiu a metade disso.

A cada salto no valor teto, os imóveis à venda sobem imediatamente de preço. Como se produz apenas o suficiente para o público que pode pagar, a prestação fica cada vez maior.

Regularização Fundiária

A irregularidade fundiária é, na minha opinião, o vilão do mercado formal de imóveis em Rio Branco. Há algumas tentativas do poder público para documentar uma parcela dos terrenos de periferia, principalmente os originados nas ocupações irregulares.

Mas isso não tem chegado à grande massa dos imóveis da cidade e, principalmente, à consciência da população em geral, que constrói sem projeto nem licença. Que não se preocupa em registrar a documentação do seu patrimônio. Reclama-se que a burocracia urbanística é imensa e os custos cartoriais são enormes e, algumas vezes, proibitivos.

É certo que o alto preço dos materiais de construção e a logística para fazê-los chegar ao Acre são boas desculpas. O que não dá é para ignorarmos os demais fatos e continuarmos eternamente sem os enfrentar


Roberto Feres escreve às terças-feiras.

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Cidades

União terá dificuldade em pagar salários a partir de 2020 sem reforma da Previdência

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A União terá dificuldades em pagar os salários do funcionalismo a partir de 2020, caso a reforma da Previdência não seja aprovada. Sem as mudanças nas regras para aposentadoria, os gastos com saúde, educação e segurança ficarão comprometidos antes de 2023. As conclusões constam de relatório divulgado ontem (15) pela Secretaria de Política Econômica (SPE) do Ministério da Economia.

Segundo a secretaria, a não aprovação da reforma põe em risco a solvência do Estado. Isso porque o crescimento da dívida pública, prevista para encerrar 2019 entre 78,3% e 80,4% do Produto Interno Bruto (PIB, soma dos bens e serviços produzidos), vai disparar para 83,9% em 2020 e 102,3% em 2023, na falta de mudanças na Previdência.

De acordo com a nota técnica, o rombo da Previdência acumulado em 12 meses saltou de 1,3% do PIB em novembro de 2009 para 2,9% do PIB em novembro de 2018. As receitas da Previdência – contribuições que trabalhadores e patrões pagam para financiar os benefícios – ficaram relativamente estáveis, passando de 5,5% para 5,7% do PIB no mesmo período. As despesas, no entanto, saltaram de 6,8% para 8,5% do PIB. A comparação com o PIB minimiza os efeitos de crises econômicas sobre tanto sobre a arrecadação como as despesas.

O texto ressalta o descompasso entre a arrecadação e os gastos da Previdência Social. Embora a arrecadação tenha ficado estável pela falta de mudança de regras, as despesas têm aumentado ano a ano por causa do envelhecimento da população e do aumento da expectativa de vida, que demandam cada vez mais o pagamento de aposentadorias e de pensões.

Déficit primário

A Previdência, tanto dos servidores públicos como da iniciativa privada, foi, segundo o levantamento da SPE, a principal responsável pelo déficit primário do setor público – resultado negativo das contas de União, estados, municípios e estatais desconsiderando os juros da dívida pública. Em 2018, o setor público consolidado registrou déficit primário de R$ 108,3 bilhões, equivalente a 1,6% do PIB. O rombo, no entanto, só não foi maior porque outros setores do governo – como o Tesouro Nacional e o Banco Central – registraram resultados positivos no ano passado.

A Previdência Social, que abrange os trabalhadores da iniciativa privada e das estatais que contribuem para o Instituto Nacional do Seguro Social (INSS) teve déficit de R$ 195,2 bilhões (2,9% do PIB) em 2018. A previdência dos servidores federais registrou rombo de R$ 90,3 bilhões (1,3% do PIB). O resultado da previdência dos servidores estaduais e municipais ainda não foi consolidado, mas a SPE estima déficit de R$ 104,2 bilhões (1,5% do PIB)

Apesar da recessão em 2015 e 2016 e do crescimento da economia em torno de 1% em 2017 e 2018, a SPE argumenta que o descontrole dos gastos públicos, principalmente o dos benefícios com a Previdência Social, está na raiz da deterioração fiscal dos últimos anos.

Segundo o órgão, o problema é antigo e exige mudanças de regras e reformas estruturais. O levantamento ressaltou que as despesas não financeiras (que excluem juros da dívida, amortizações, encargos e despesas com concessão de empréstimos) saltaram 5,7 pontos percentuais do PIB entre 1997 e 2018, de 14% para 19,7% do PIB.

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Destaque 6

Valor: atrasos impedem Acre de contratar novos empréstimos

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O Tesouro Nacional teve que bancar R$ 864,42 milhões em dívidas não pagas por Estados em fevereiro. O maior montante foi representado por débitos de Minas Gerais, que deixou de cumprir R$ 748,26 milhões em obrigações, segundo o Valor Econômico. “Por conta dos atrasos e das honras de garantias, estão impedidos de contratar novas operações de crédito com garantia da União atualmente os Estados de Goiás, Minas Gerais, Piauí, Roraima, Acre e Rio Grande do Norte. Além disso, estão impossibilitados os municípios de Natal (RN), Chapecó (SC) e Cachoeirinha (RS)”, diz o Valor.

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